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皇冠hg0088开户:第十二届价值地产年会行业高端访谈 | 中城新产业董事长刘爱明:从住宅到产业园,是从挣快钱到挣慢钱的转变

admin2022-09-024

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第十二届价值地产年会行业高端访谈 | 中城新产业董事长刘爱明:从住宅到产业园,是从挣快钱到挣慢钱的转变

每日经济新闻 2022-09-01 17:22:20

◎“产业思维和地产思维几乎不可调和,产业地产跟住宅不一样,产业地产的重心在产业,而不是地产,如果忽略了产业谈地产,就很容易出问题,在住宅领域适应的想法,到产业地产往往会出错。”

每经记者 甄素静    每经编辑 魏文艺    

房地产行业的下行态势仍在持续。今年前7月,全国商品房销售面积同比下降23.1%,销售额下降28.8%,百强房企销售额同比降近5成。

在此背景下,与房地产行业有着密切关联的产业园发展是否受到影响?近日,中城新产业控股集团有限公司(以下简称中城新产业)董事长刘爱明在接受《每日经济新闻》记者专访时表示,产业园实际上受到的影响很大,但它和住宅还是不一样的。

“产业思维和地产思维几乎不可调和,产业地产跟住宅不一样,产业地产的重心在产业,而不是地产,如果忽略了产业谈地产,就很容易出问题,在住宅领域适应的想法,到产业地产往往会出错。”

对抗行业周期,唯有提高服务和运营质量

作为房地产行业的老兵,刘爱明曾先后服务于中海地产和万科等行业头部企业,并担任高层。2015年,刘爱明独立创业,选择产业园赛道,创办了中城新产业,专注于产业地产开发和产业园区运营管理,提供产业地产的完整解决方案。

随着房地产行业进入“黑铁时代”,整个行业目前正经历着前所未有的挑战。据中指研究院报告,今年1-7月,全国50个代表城市商品住宅月均成交面积同比下降45%。

房地产行业下行对于产业园发展产生了哪些影响?有哪些应对措施?刘爱明表示,产业园实际上受到的影响很大,但是它和住宅还是不一样的。首先是客户群不同,产业园的客户群是科技企业、制造业企业,而住宅客户群为单一的个体,其情绪传播会更快一些。

“产业因为本身决策就很慢,产业企业去买或者租一个产业园,本身就是一个可能3~6个月甚至是更长时间的决策。从这一点来讲,调控对产业地产行业的影响,跟住宅还是不太一样。但我们还需要面对的是经济下行,产业客户如果对企业没有扩张需求的话,对产业园也就没有新的需求,所以这个影响还是比较大的。”

在不断要求精细化运作的当下,在刘爱明看来,产业地产运营商的应对措施,唯有提高服务和运营质量,这是抵抗周期的唯一可行办法。

 

 

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“产业地产难度肯定超过住宅地产”

“中城新产业没有秘密,任何人都可以学习。”

不过在刘爱明看来,产业服务在于不断深入,他认为不太可能会有人走这条“窄门”之路。

值得注意的是,在房地产行业下行压力增大的背景下,近年来有不少曾经优秀的资深地产人士开始离开原来深耕的领域,进入到产业园细分赛道。

对此,刘爱明认为,“如果仅是因为当下许多地方政府都在谈产业,并且以后可能会大力发展,受政策和市场需求等因素影响,从原来相对容易的住宅地产赛道来产业地产领域来创业,要非常慎重。”

“产业地产难度肯定超过住宅地产,且两者难易程度是两个数量级;其次,两者在操作的体量上也不是一个量级。”

切换赛道,转换工作思维同样很重要。刘爱明认为,产业思维和地产思维几乎不可调和,产业地产跟住宅不一样,产业地产的重心在产业,它不是地产,如果忽略了产业谈地产,就很容易出问题,在住宅领域适应的想法,到产业地产往往会出错。

刘爱明强调,做产业园不仅要了解产业,也要了解客户。如需了解所做产业园面对什么样客户,知道他们怎么生产、怎么研发、怎么销售,对未来怎么预期等。如果创业者不了解这些,是非常危险的事。

“相较而言,住宅在过去的年代是挣快钱挣大钱,产业园则是挣慢钱挣小钱,要适应这个生意逻辑,这是产业园细分赛道的特点。”

刘爱明认为,随着公募REITs在我国的快速发展,产业园除了挣小钱特点外,还是一个挣长钱的生意。“最近在广州碰到一个园区产品,成本8个多亿,如果用REITS可以上15亿,这也是一个很不错的生意。作为投资方,可以把原始投资收回来,收益也很高,并且它持有经营还可以持续做下去。”

这也是刘爱明创业7年来,刘爱明在培育出核心竞争力后,为中城新产业未来发展谋划的路径之一。业内在关注中城新产业未来发展路径,是去主板上市还是通过reits逐步退出。

在业务布局上,中城新产业有三个赛道,分别为轻资产、中资产和重资产。轻重两头,中城新产业跟华润置地合作成立了两个合资公司,负责轻资产和重资产。其中轻资产方面叫润城,负责顾问咨询加后期的招商运营,是一个全流程服务。刘爱明表示,“因为这个模式资本市场还是比较喜欢,我们想以后(重资产)能不能上市。”

“重资产的那一块叫华城,这方面实际上我们现在也正在努力看看能不能去走REITs路径。我们有销售型的园区,也有持有型的园区。中资产运营,也就是原来的包租业务,现在大概面积有100多万平方米。”

刘爱明表示,“目前三个业务都有了规模,今年有30%~50%的增长,也都盈利。”

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封面图片来源:受访者提供

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